Savu darbību uzsākām tieši iepriekšējās krīzes laikā, līdz ar to varam vilkt dažas paralēles un zinām, kādas aktivitātes veicamas un kam jāpievērš uzmanība, lai katrs apzinātos savas iespējas un nekristu panikā pirms laika. Tomēr jāatzīst, ka šī brīža situācija ir pilnīgi negaidīta visiem un balstīta uz pilnīgi citiem aspektiem.
Daudziem
krīze ir iespēju laiks, bet vai visiem?! Ļoti labi atceros mūsu
kompānijas pirmsākumus, kad pat līdz 2012. - 2013. gadam mūsu
klienti 60% gadījumos pirka īpašumus bez kredīta. Mēs paredzam,
ka tuvāko 2 gadu laikā varētu būt līdzīgi, jo pēdējo gadu
laikā daudziem iedzīvotājiem ir pietiekami lieli uzkrājumi.
Pēdējos
6 gadus Latvijas ekonomika ir katru gadu augusi no visiem aspektiem -
pieaugums bija iekšzemes kopproduktam, eksportam, nodarbinātībai
un atalgojumam. Tomēr tikai daļēji šo izaugsmi varējām novērot
nekustamo īpašumu jomā, jo no 2014. - 2016. gadam tirgus
piedzīvojis jau pāris mazākas cenu korekcijas - transformēšanos
gan klientu ziņā, kļūstot par izteikti vietējo pircēju tirgu,
gan arī ievērojami samazinot pieprasījumu pēc premium segmenta
īpašumiem. Būtiskākais iemesls, kāpēc pēdējo divu gadu laikā
tomēr īpašuma cenas pieauga, bija augošās algas un būvniecības
izmaksas.
Arī
iepriekšējā krīzē mēs novērojām dažādas krīzes pārdošanas
taktikas un bija "bļāvēji", kas teica "viss ir slikti un būs
vēl sliktāk", cerot visu uzpirkt "pa lēto". Toreiz arī
daudzi patiešām bija spiesti apstākļu dēļ padoties šādam
spiedienam un pārdot savu īpašumu ar ļoti ievērojamu cenas
samazinājumu. Salīdzinot ar iepriekšējo krīzi 2008. gadā,
šobrīd pircēji ir bijuši apdomīgāki un kredītus ir ņēmuši
ļoti izsvērti. Piesardzīgu kreditēšanas politiku ir piekopušas
arī bankas, kā rezultātā Latvijas mājsaimniecību kredītu
apjoms ir aptuveni 1,5-2 reizes mazāks kā kaimiņvalstīm Lietuvai
un Igaunijai. Kopsakarīgi arī īpašumu cenas Rīgā ir par vidēji
20 - 25% zemākas kā Viļņā un Tallinā.
Šobrīd
jau novērojam, ka tirgū parādās lielāks tieši īres dzīvokļu
piedāvājums, gan no īstermiņa īres dzīvokļu portfeļiem, gan
tādiem, kas noņemti no aktīvas pārdošanas. Līdz ar to paredzam
cenu kritumu dzīvokļu īres segmentā 10% - 30% atkarībā no
segmenta, dzīvokļa platības un lokācijas. Savukārt privātmājām
šādu īres tendenci mēs nenovērojam un visdrīzāk arī
nenovērosim, jo privātmāju īres piedāvājums ir ierobežots.
Turklāt tuvojas siltā gadalaika sezona, kā arī cilvēki arvien
labprātāk izvēlēsies dzīvot ārpus pilsētas, cenšoties
distancēties.
Problēmas
var rasties tiem īpašniekiem, kas iegādājušies īpašumus,
izmantojot dārgus privātus vai nebanku aizdevumus, cerot uz ātru
peļņu no īpašuma vērtības pieauguma. Līdz ar to šādus
īpašumus varam cerēt tirgū sagaidīt ar atlaidi 10 - 25%,
atkarībā no platības, lokācijas un segmenta. Tomēr, ja
īpašniekiem izdosies šos īpašumus kaut vai uz gadu izīrēt ar
30% atlaidi, visdrīzāk tikai daļa īpašumu nonāks pārdošanā.
Savukārt sērijveida dzīvokļiem neparedzam lielu kritumu, jo cenas
šajā segmentā augušas vismazāk - vidējais cenas pieaugums
pēdējos 8 gados ir bijis tikai aptuveni 3% gadā, kamēr vidējās
algas pieaugušas katru gadu no 4 - 6% gadā. Objektīvi skatoties,
sērijveida dzīvokļu cenu kritums varētu būt 10% robežās.
Attiecībā
uz privātmājām un lauku īpašumiem, mēs raugāmies pozitīvāk,
jo jau tagad saņemam no klientiem iegādes pieprasījumus, kā arī
neredzam pamatu būtiskam cenu kritumam ekonomiskajam privātmāju
segmentam. To izskaidrojam ar šādu privātmāju mazo piedāvājumu.
Tomēr
jāapzinās, ka visos dzīvojamo īpašumu segmentos daudz kas būs
atkarīgs no banku kreditēšanas politikas. Līdz ar ko tiem, kam ir
savi līdzekļi, tuvākais laiks būs iespēju laiks, tomēr, ja
pērkat īpašumu sev dzīvošanai, nevajadzētu aizrauties ar īstās
cenas sagaidīšanu, jo tāda var arī nepienākt.
https://www.db.lv/zinas/banka-velme-nemt-kreditus-nav-apsikusi-495744
Savukārt
nekustamo īpašumu attīstītājiem būs jābūt vēl radošākiem
un visdrīzāk arvien vairāk redzēsim tirgū parādāmies terminus
"īre ar izpirkumu". Šādi iegādes piedāvājumi no pircēja
viedokļa ir ļoti ērti, jo gada laikā pircējs var saprast vai
vēlas dzīvot konkrētā jaunajā projektā ilgtermiņā, kā arī
būs veicis daļēju vai pilnīgu uzkrājumu pirmās iemaksas
veikšanai, pērkot īpašumu ar bankas kredītu. Īstermiņā
visdrīzāk daļai attīstītāju nāksies samazināt pārdošanas
cenas, lai pārdomās esošie klienti pieņemtu lēmumu par iegādi.
Šādus samazinājumus mēs sagaidām ne vairāk kā 10 - 15%
robežās.
Šis
laiks būs ļoti labvēlīgs ekonomiskā segmenta dzīvojamo objektu
attīstīšanai, kas izteikti trūka tirgū jau pēdējos 3 gadus.
Šādu objektu pārdošanas cenai par kvadrātmetru būtu jābūt
robežās 1400 - 1600 EUR, kas varētu būt atkal iespējams saistībā
ar sagaidāmo būvniecības izmaksu kritumu. Pieprasījums pēc
dzīvokļiem šādās cenās vienmēr ir bijis augsts, tostarp arī
šobrīd.
Tirgū
varētu ienākt arī apjomīgi īres nami ekonomiskajā un biznesa
segmentā, jo iepriekš šādi īres projekti bija vairāk orientēti
uz premium segmentu. Investoriem ar savu naudu būs iespēja
iegādāties īres dzīvokļu namīpašumus, kuriem iepriekš cenu
nevarēja pamatot ar biznesa aprēķiniem, un daudz drošāk pēc
gada vai diviem ar gatavu īres dzīvokļu produktu doties tirgū.
Komercīpašumu
jomā biroju un tirdzniecības telpu nomas likmes uz laiku var
nākties būtiski samazināt, kā arī daudzās nozarēs būs
jāpiemēro nomas brīvdienas. Katram īpašniekam pašam jāvērtē
iespējamā nomas atlaide un nomnieka stabilitāte ilgtermiņā pret
iespējamo telpu dīkstāvi, jo šajā situācijā jebkāda naudas
plūsma ir labāka par tukšām telpām un ar tām saistītajām
izmaksām.
Noliktavām
un ražošanas telpām paredzam salīdzinoši pavisam minimālu nomas
maksu izmaiņu un līdz ar to arī minimālu ieņēmumu kritumu. To
izskaidro novērojums, ka pēdējos gados nomas likmes šādiem
komercobjektiem ir bijušas stabilas un nav pieaugušas.