Tādu pozīciju Saeimas Budžeta un finanšu (nodokļu) komisijas Nodokļu politikas apakškomisijas sēdē rādīja  Latvijas Pašvaldību savienības padomniece Sanita Šķiltere. Viņa atgādināja, ka vērtēšanas koncepcija paredzēja noteikt kadastrālo vērtību vidējā līmeņa atbilstību 85% un tāda esot sērijveida dzīvokļiem.

Savukārt tirgū visdārgāk vērtētajiem īpašumiem ir milzīgas atšķirības. Kā piemērus viņa rādīja vairākus namus, kas atrodas ļoti tuvu viens otram, bet katram no tiem ir ļoti liela atšķirība. Piemēram, 1m2 vidējā vērtība -- zemākais -- 227 eiro/m2, pāri ielai esošās Ekonomikas ministrijas ēkas vērtība - 588 eiro/m2, tai līdzās esošai ēkai -- 3.82 eiro/m2, bet dārgākais 992 eiro/m2 (šo un citus piemērus skatiet galerijā).

Vēl lielāka kadatrālo vērtību atšķirība ir pavisam netālu, kur zemākā ir 176 eiro/m2, kam seko ēka ar 459 eiro/m2 un 858 eiro/m2.

S. Šķiltere vēra uzmanību uz divām daudzīvokļu dzīvoajmām mājām, kur ēkai Antonijas ielā  1m2 kadastrālā vērtība ir 398 eiro, bet Kurzemes prospektā -- 360 eiro/m2.  Privātmāja Mazā piena ielā (tālākā apkaimē) 1 m2 kadastrālā vērtība 847 eiro/m2 ir tikai nedaudz mazāka par Miesnieku ielā  (Vecrīgā)- 851 eiro/m2.

Vēl interesantāki esot piemēri ar autosaloniem, kur K. Ulmaņa gatvē esošajam tā ir 525,46 eiro/m2, bet Lielirbes ielā -- tikai 86,25 eiro/m2, Krasta ielā 127,63 eiro/m2 un Varšavas ielā 874,38 eiro/m2.

!Kādu taisnīgu nodokļu politiku pēc šādām kadastrālās vērtības atšķirībām var īstenot?, jautāja S. Šķiltere.

Viņasprāt, iepriekšminētās ir sistēmiskās kļūdas, kuras  obligāti jānovērš, jo uz šo vērtību pamata tiek noteikts arī nekustamā īpašuma nodokļa (NĪN) apmērs katram īpašumam.

Pazudusī norma

Š. Šķiltere vērsa uzmanību uz Saeimas rīcību, proti, 2014. gada oktobrī veiktajos grozījumos Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā tika iekļauts punkts, kas noteica, ka kadastrālo vērtību aprēķina, nodrošinot kadastrālo vērtību vidējo atbilstību nekustamā īpašuma tirgus cenām, vidēji 85% apmērā (koeficients 0.85) un to bija paredzēts sākt piemērot, aprēķinot kadastrālās vērtības 2017. gada 1. janvārī, taču ar 2017. gada 18. maija grozījumiem šīs tika izslēgtas. 

"Latvijas Pašvaldību savienības  ieskatā kadastrālo vērtību vidējā atbilstība tirgus vērtībām nav pašmērķis, bet mērķis ir nodrošināt, ka katra īpašuma kadastrālā vērtība ir proporcionāla atbilstoši piederošam labumam, pretējā gadījumā nav iespējams nodrošināt bāzi taisnīgam nodokļu sadalījumam," tā S. Šķiltere.

Viņa atzina, ka Eiropā tikai reti kura valsts nekustamā īpašuma nodokļa aprēķinam izmanto kadastrālo vērtību, kas balstās īpašumu tirgus vērtībā - šim aprēkiņam izmanto īpašuma vēsturiskās vērtības, arī administratīvi noteiktās.

Iesaka principus

Latvijas Pašvaldību savienības padomnieces ieskatā kadastrālajai vērtēšanai būtu jānosaka vairāki principi. Primāri un tuvāk tirgus vērtībām masveidā kadastrāli jānovērtē tirgū absolūtās summās visdārgāk vērtētie īpašumi. Turklāt ekskluzīva un premium segmenta īpašumu pārdošanas cena nevar ietekmēt kadastrālo vērtību blakus esošajiem īpašumiem, kas nav ekskluzīvi vai premium segmenta.

Zonās, kurās esošā apbūve nav viendabīga, jo īpaši tādās, kur blakus ekskluzīviem īpašumiem atrodas vidusmēra vai pat zemas vērtības esoša apbūve, kadastrālās vērtības nedrīkst veicināt esošās dzīvojamās apbūves nojaukšanu tikai tāpēc, ka intensīvākas apbūves gadījumā īpašuma kadastrālā vērtība būtu atbilstošāka tirgus vērtībai, nevis esošajai apbūvei, bet intensīvākajai nākotnē iespējamajai apbūvei.

Jāatgādina, ka  teritorijās ar nehomogēnu apbūvi (gan vienstāvu, gan divu, gan piecu, gan vēl vairāk stāvu ēkas)  esot konstatētas problēmas, kādā veidā tiek novērtēta zeme, jo Valsts zemes dienests to vērtējis pēc visintensīvākās iespējamās apbūves. Rezultātā īpašumam ar mazstāvu apbūvi, ja to nojauktu un vietā uzbūvētu daudzstāvu ēkas, nodoklis būtu salīdzināms ar līdzās esošajām daudzstāvu ēkām. Situācijā, kad  tirgū dārgāko īpašumu kadastrālās vērtības atbilstība tirgus cenām ir zema, kaut arī parastajām dzīvojamām mājām šī vērtība ir ļoti tuva to tirgus vērtībām, dārgajiem īpašumiem NĪN efektīvā likme ir ļoti zema, bet parastajiem - augsta.

Turklāt jaunajā kadastrālās vērtēšanas metodikā it kā vajadzētu vislielāko uzmanību veltīt tieši visdārgāko īpašumu segmentam, kuru kadastrālā vērtība būtiski iepaliek tirgus vērtībai.

Kā viens no iespējamiem risinājumiem varētu būt  ar NĪN neapliekamā minimālās mājokļa platības koncepts, kas jau esot īstenots Igaunijā, tādējādi nav īsti svarīga kadastrālā vērtība un tās atbilstība analogu  mājokļu tirgus cenai.  Saeimas deputāts Igors Pimenovs aicināja  pārdomāt ideju par kadastrālās vērtības noteikšanu pēc konkrētā īpašuma izmantošanas veida.

Karte ar vērtībām

Latvijas Pašvaldību savienības padomnieces ieskatā Valsts zemes dienestam jāpublisko ne tikai katra objekta kadastrālā vērtība, bet arī uz kadastra kartes pamata jāpublisko trīs tematiskās kartes pirms jaunās kadastrālās vērtības stājas spēkā. Proti, katras ēkas m2 vidējo prognozēto kadastrālo vērtību, katras zemes vienības m2 vidējo prognozēto vērtību, kā arī katra apbūvētā īpašuma pilsētu un ciemu teritorijās vidējās prognozētās kadastrālās vērtības dalījumu ar ēkas kopplatību.

"Tematiskā karte radītu pārliecību, ka nav pārāk būtiskas nobīdes," skaidroja S. Šķiltere. Savukārt tieslietu ministra Jāņa Bordāna biroja vadītājs Aldis Bukšs uzsvēra, ka Tieslietu ministrija ir strādājusi pie kadastrālās vērtības noteikšanas metodikas pārskatīšanas.

Radikāli atšķirīgākie kadastrālās vērtības piemēri skatāmi raksta galerijā!