Daudzus gadus sistēmu sarežģīja nesamērīga kompensāciju politika, neaktualizētas kadastrālās vērtības un tas, ka NĪN netika izdalīts ārpus nomas maksas, tādējādi padarot zemes īpašniekus par “riska starpniekiem” valsts radītā modelī. Rezultātā izveidojās situācijas, kurās zemes īpašnieki, nesaņemot nomu, nespēja samaksāt nekustamā īpašuma nodokli un kļuva par parādniekiem, pat, ja paši nebija radījuši šo situāciju, kā to spilgti parāda t.s. Vaitenieces lieta. 

Tieši šie vēsturiskie šķēršļi, sistēmiskās kļūdas un abu pušu (gan zemes īpašnieku, gan dzīvokļu īpašnieku) reālie riski šobrīd nonākuši Satversmes tiesas uzmanības centrā, meklējot risinājumu, kas atjaunotu taisnīgumu un novērstu pārmantotās nesamērības.

Pēc neatkarības atgūšanas šis jautājums bija būtisks ne tikai no īpašumtiesību uz zemi atjaunošanas prizmas, bet arī no pašas Latvijas Republikas atjaunošanas skatpunkta, jo bija arī postulāti, ka okupācijas laikā no kopējā PSRS “katla” Latvijas teritorijā ir tik ļoti daudz sabūvēts, ka patiesībā Latvijas Republikas atjaunošanai nemaz nav pamata. Diskusiju par īpašumtiesību atjaunošanas jautājumu pirmais sāka Pilsoņu Kongress, bet Latvijas Republikas Augstākā Padome lielā mērā respektēja  īpašumtiesību atjaunošanas nosacījumus, bet ar dažādiem izņēmumiem. Lielā problēma tobrīd bija nesamērības kompensācijas apmēra noteikšanā, proti, kompensācijas apmēru par zemi aprēķināja, pamatojoties uz tās tirgus vērtību līdz 1940. gada 21. jūlijam, un uz tā laika aprēķina pamata piešķīra kompensāciju sertifikātos vai ar zemi, bet nu jau jaunajās cenās. Neviens no šiem variantiem ne tuvu nenodrošināja kompensējamās zemes aizvietojumu. 

Saņemtā kompensācija parasti bija daudzkārt un pat desmitiem reizes mazāka par kompensējamo zemi. Tas ļoti daudzus zemes īpašniekus atturēja no iespējas izvēlēties kompensāciju vai “līdzvērtīgu”, bet desmitiem reižu mazāku vai lētāku zemi. No dzīvokļu īpašnieku skatpunkta tā bija loterija ar trīs līmeņiem: dzīvoklis uz valsts/pašvaldības zemes un iespēja privatizēt gan dzīvokli, gan tam piekritīgo zemi; dzīvoklis uz citai personai piederošas zemes un iespēja privatizēt dzīvokli ēkā, kas atrodas uz citai personai piederošas zemes, kā rezultātā tika nodibinātas piespiedu nomas attiecības; dzīvoklis ēkā, uz kuru tika denacionalizētas īpašumtiesības. Vislabākajā situācijā bija pirmā grupa, kas par privatizācijas sertifikātiem varēja privatizēt gan dzīvokli, gan tam piekritīgo zemi, kas parasti (ja māja nebija kooperatīvā) nāca klāt bez papildus maksas. 

Savukārt vissliktākajā situācijā bija trešā grupa, kas nevarēja privatizēt ne dzīvokli, ne tam piekritīgo zemi. Viņu tiesību aizsardzība tika risināta ar vairākas reizes pagarinātajiem īres maksas ierobežojumiem un daļai bija iespēja likuma “Par palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā” ietvaros saņemt vienreizēju dzīvojamās telpas atbrīvošanas pabalstu, tomēr lielākā daļa pēc īres maksas “griestu” atcelšanas maksāja īres naudu, kas bija daudzkārt augstāka, nekā piespiedu nomas attiecībās esošo dzīvokļu īpašnieku maksājumi. Personas, kuru dzīvoklis atradās uz citai personai piederošas zemes, ieguva tiesības privatizēt dzīvokli, savukārt attiecībā uz zemi veidojās t.s. piespiedu nomas attiecības, kas ir līdzīgas apbūves tiesības institūtam ar būtisku atšķirību, tās tika nodibinātas nosacīti brīvprātīgi. Nosacīti tādēļ, ka dzīvokļa privatizēšana bija iespēja, nevis pienākums. Personai bija iespējas palikt dzīvokļa īrnieka statusā jeb atteikties no “laimesta” šajā dzīves loterijā. 

Riski zemes īpašniekiem

Būtiskākais risks zemes īpašniekiem (izņemot tos, kam pieder zeme Rīgas un Ventspils brīvostās) ir tas, ka NĪN nebija un vēl joprojām nav izcelts ārpus zemes nomas maksas. Tam bija jābūt atsevišķam maksājumam, kas gulstas tieši uz zemes lioetotājiem. Lai gan no īpašumtiesību skatpunkta valsts, kā zemes īpašnieks, bija tāds pats civilo tiesību subjekts, kā jebkurš cits zemes īpašnieks, attiecībā uz sevi un pašvaldībām likumā par NĪN tā bija noteikusi atšķirīgus nosacījumus, proti, par valsts un pašvaldību īpašumā esošo zemi NĪN maksā tās lietotājs, savukārt par citiem īpašniekiem piederošo zemi pienākums maksāt NĪN vēl arvien parasti gulstas uz zemes īpašnieku.Tas radīja situācijas, kad zemes īpašnieks, nesaņemot nomas maksu, nevarēja samaksāt NĪN, kā rezultātā pret viņu tika vērsta NĪN bezstrīdus piedziņa. Turklāt, bija arī gadījumi, kad pati pašvaldība lietoja konkrēto īpašumu, nemaksāja nomu un vērsās pret īpašnieku par NĪN bezstrīdus piedziņu. 

Visbriesmīgākais gadījums bija t.s. Vaitenieces lieta, kad Rīgas pašvaldība iznomāja trešajām personām uz pensionāres Birutas Dailas Vaitenieces zemes esošās ēkas, saņēma zemes un ēku nomas maksu, bet nemaksāja īpašniecei nomas maksu par zemi un vērsās pret viņu par NĪN piedziņu, kā rezultātā cienījamajai kundzei tika atņemta ne tikvien ļoti vērtīgā piespiedu nomas zeme, bet arī viņas mājoklis. 2012. gadā likumā par NĪN gan ielika atrunu, ka: “piespiedu zemes nomas gadījumā, ja iznomātājs ir iesniedzis tiesā prasību par nekustamā īpašuma nodokļa kompensācijas piedziņu, uz laiku tiek apturēts NĪN piedziņas noilgums”, bet tas vairāk bija orientēts uz pašvaldības ērtībām. Patiesībā piespiedu zemes nomas attiecībās īpašniekam nav jābūt ne NĪN maksājumu starpniekam, ne riska uzņēmējam. Turklāt, šāds modelis liedz dzīvokļu īpašniekiem iespējas izmantot tieši viņiem, nevis zemes īpašniekam piekritīgos NĪN atvieglojumus.  

Vēl viens aspekts attiecībā uz piespiedu zemes nomas attiecībām saistībā ar NĪN ir tas, ka NĪN ir iekļauts kā piespiedu nomas maksas komponente, kas samazina reālo atlīdzības apmēru līdz 2,5% no kadastrālā vērtības, kas nav samērīgs lielums. Arī šajā ziņā valsts ir nostādījusi sevi un pašvaldības priviliģētā situācijā, jo valsts, piemēram, lauksaimniecības zemes un zemes tieši apbūvei piešķirtajos  zemes gabalos  iznomā zemi par tirgus cenu, ko nosaka vai nu izsolē, vai pēc novērtējuma un aktualizē ne retāk kā reizi sešos gados. Otra problēma ir kadastrālās vērtības neatbilstība reālajai tirgus vērtībai, jo kadastrālā vērtība ilgstoši netika aktualizēta tādēļ, ka Latvijā izmanto 1996. – 1997. gadā izstrādāto NĪN modeli, kas ir paredzēts pavisam citai - uz nosacītām lietošanas vērtībām balstītai - kadastrālās vērtēšanas sistēmai un ir pilnīgi nesaderīgs ar 2008. gadā ieviesto - uz nosacītām atsavināšanas vērtībām balstīto - kadastrālās vērtēšanas sistēmu. Rezultātā līdz pat pagājušajam gadam piespiedu noma balstījās uz nesamērīgi zemu likmi no neaktualizētas kadastrālās vērtības. Turklāt šogad palika vēl sliktāk, jo daļai no zemes zem daudzīvokļu mājām kadastrālā vērtība tika pielīdzināta dabas pamatnēm, pat tad, ja tā ir apbūvēta un tiek intensīvi lietota!

Dzīvokļu īpašnieku riski

Riski ir arī dzīvokļu īpašniekiem, proti, nomas maksa bija relatīvi augsta nelielās ēkās ar lielu piekritīgo zemes platību teritorijās ar augstu zemes kadastrālo vērtību. Dzīvokļu īpašnieku lielākie riski saistīti ar organizatoriska rakstura problēmām. Privatizējot dzīvokli, viņi bija uzņēmušies piespiedu nomas saistības, bet ļoti lielā daļā gadījumu, organizējot apsaimniekošanas maksājumus, par tām gadiem ilgi bija piemirsts. Rezultātā daudziem īpašumiem veidojās parādsaistību uzkrājumi, kas gadījumos, kad problēma netika risināta arī pēc daudzkārtējiem zemes īpašnieku atgādinājumiem, apauga ar kavējuma naudām, tiesu izdevumiem un tiesu izpildītāju atlīdzības izmaksām.  

Noslēgumā jāsecina, ka piespiedu dalītā īpašuma problēma nav nejaušs vēsturisks pārpratums, bet gan sistēmiski nepareizi izveidots mehānisms, kas trīsdesmit gadu laikā radījis neproporcionālu risku gan zemes īpašniekiem, gan dzīvokļu īpašniekiem. Nekustamā īpašuma nodokļa neizdalīšana no nomas maksas, divas dažādas kadastrālās vērtības un kadastrālo vērtību neatbilstība realitātei, nesamērīgās kompensācijas un atšķirīgie noteikumi valsts un privātajiem īpašniekiem izveidojuši situāciju, kurā privātais zemes īpašnieks faktiski tiek padarīts par riska uzņēmēju valsts kļūdaini veidotā modelī, savukārt dzīvokļu īpašnieki - par sistēmas ķīlniekiem. Ja vēlamies šo jautājumu risināt, tad pāreja no nomas uz izpirkšanu nozīmē pāreju no viena maksāšanas veida uz otru un te būtiski ir nodrošināt taisnīgu atlīdzību, kas nozīmē, ka par saņemto maksājumu īpašnieks var nopirkt identisku īpašumu (zemes vienību). Ja valsts neievēro šo nosacījumu, tad īstermiņā tas var būt kādam ieguvums, savukārt ilgtermiņā katra atkāpe no taisnīgas atlīdzības atstāj negatīvu ietekmi.