Likumprojekta autori ir trāpīgi identificējuši būtiskākās pašreizējā īres likuma problēmas – izīrētājs sastopas ar augstu risku, ka īrnieks var nenorēķināties par īri vai saistītiem izdevumiem, kā arī – strīdu risināšanas process ir nesamērīgi ilgstošs. Minēto trūkumu sekas ir lēnāka nekustamo īpašumu tirgus attīstība, jo potenciālie investori īres namus uzskata par augstāka riska ieguldījumu un daļa no potenciālajiem īres namiem savu funkciju nepilda. Tas savukārt noved pie dzīvojamā fonda novecošanās (vairāk nekā puse no Latvijas daudzdzīvokļu namiem ir tapuši okupācijas laikā; vēl 45% uzbūvēti līdz 1941. g., liecina Ekonomikas ministrijas informācija). Latvijā pēdējo 5–6 gadu laikā bijis vismazākais no jauna uzbūvēto daudzdzīvokļu ēku skaits Baltijas valstīs.

Novecojuša likuma dēļ ar virkni problēmu saskaras arī īrnieki – bieži vien līgumattiecības netiek reģistrētas, īres līgumi tiek slēgti uz īsu termiņu, tiek mainīti līguma nosacījumi. Savukārt ierobežotais īres dzīvokļu piedāvājums noved pie augstākām īres cenām.

Viena no būtiskākajām pārmaiņām – jaunais likums nosaka, ka īres līgumi turpmāk būs nostiprināmi zemesgrāmatā – šāda kārtība ir kā priekšnoteikums, lai būtu iespējama saistību izpilde bezstrīdus kārtībā (paredzēts piešķirt atbrīvojumu no Zemesgrāmatu likumā noteiktajām kancelejas nodevām). Īres līgums būs saistošs dzīvojamās telpas ieguvējam tikai, ja tas būs nostiprināts zemesgrāmatā. Likumdevējs ir paredzējis piecu gadu pārejas periodu, kurā izīrētājam būs saistoši arī zemesgrāmatā neierakstītie īres līgumi. Šajā laikā īres līgumus vajadzēs reģistrēt – tas skar arī vecos līgumus, kuri spēku nezaudēs, tāpēc ar esošo izīrētāju jauni līgumi nebūs jāpārslēdz. Ja īrnieks un izīrētājs nevarēs vienoties par īres līguma reģistrāciju, īrnieks ir tiesīgs celt prasību tiesā par īres līguma ierakstīšanu zemesgrāmatā.

Likums arī paredz aizsardzības mehānismu izīrētājam, nosakot, ka īres līgumu slēdz uz noteiktu laiku, turklāt līguma termiņu nevarēs grozīt. Termiņam izbeidzoties, īrnieka pienākums ir atbrīvot dzīvojamo telpu, izņemot gadījumu, ja ir noslēgts jauns īres līgums. Īrnieks var vienpusēji atkāpties no līguma jebkurā laikā pirms tā beigām, bet izīrētājs – tikai likumā noteiktajos gadījumos, proti, tad, ja īrnieks bojā dzīvojamo telpu vai citādi pārkāpj līguma noteikumus, nelikumīgi izīrē telpu citiem īrniekiem vai nodod apakšīrē, īrnieks kavē īres maksu vairāk nekā 2 mēnešus (īres līgumā var noteikt garāku termiņu), kā arī tad, ja māja tiek nojaukta, pārbūvēta vai to aizliegts ekspluatēt (izīrētājs pēdējā gadījumā kompensē zaudējumus). Izīrētāju interesēs ir paredzēta būtiska norma, ka saistību izpilde noteiktos gadījumos (par pienākumu īrniekam samaksāt īres maksu, kā arī īrnieka pienākumu atstāt īrēto dzīvojamo telpu līguma termiņa notecējuma dēļ vai, ja neierakstīta īres līguma darbības laikā tiek atsavināts izīrētais īpašums) būs iespējama bezstrīdus kārtībā, proti, strīdus izskatīs zemesgrāmatas tiesnesis, nevis tiesa. Būtiski, ka saistību izpilde bezstrīdus kārtībā sākotnēji būs attiecināma tikai uz tiem īres līgumiem, kas būs noslēgti pēc likumprojekta spēkā stāšanās, taču šī norma attieksies gan uz zemesgrāmatā reģistrētajiem, gan arī pārejas posmā vēl nereģistrētajiem līgumiem (atšķirsies gadījumi, kuros šo normu varēs piemērot).

Izmainīts ir arī regulējums, kas skar īrnieka ģimenes locekļus, – noteikts, ka ģimenes locekļi patstāvīgas tiesības uz dzīvojamās telpas lietošanu neiegūst un nav solidāri atbildīgi par īres līguma saistībām. Īrnieka nāves gadījumā ģimenes locekļiem un citām iemitinātajām personām 3 mēnešu laikā ir tiesības prasīt noslēgt jaunu īres līgumu, nemainot iepriekšējā īres līguma nosacījumus. Likums arī precīzāk reglamentē īres maksas noteikšanas kārtību – tā, piemēram, izīrētājs varēs paaugstināt īres maksu tikai tad, ja līgumā būs paredzēti noteikumi un kārtība īres maksas paaugstināšanai.

Jaunā likumprojekta galvenie ieguvumi: pirmkārt, strīdu izskatīšanas laiks saruktu no vidēji 2 gadiem līdz 97 dienām, kas padarītu nekustamā īpašuma attīstītājiem šo jomu drošāku un atraktīvāku ieguldījumiem. Otrkārt, jaunais likums veicinātu īres mājokļu tirgus attīstību, audzējot īrnieku proporciju un līdz ar to – ienākumus īres namu uzturēšanai. Treškārt, iedarbinot jauno likumu, tiktu mazināta ēnu ekonomikas daļa nekustamo īpašumu darījumu jomā, izskaužot fiktīvas vai nereģistrētas īres attiecības un palielinot nodokļu ieņēmumus.

Jaunā likuma tapšanas gaitā ir gana ilgi un plaši diskutēts gan par esošā likuma nepilnībām, nepieciešamību līdzsvarot īrnieku un izīrētāju tiesības un pienākumus, gan arī par likuma ietekmi uz nekustamo īpašumu tirgu. Nozares ekspertiem un lēmumu pieņēmējiem Saeimā šie jautājumi ir labi zināmi, tāpēc atliek novēlēt parlamentam beidzot pielikt punktu vairākus gadus ilgušajam procesam ap īres likuma pieņemšanu, lai labās idejas no dokumentiem un prezentāciju materiāliem beidzot tiktu iemiesotas dzīvē.

Abonējiet, lai saņemtu laikrakstu ik dienu.