Uzņēmums Skala Capital tika izveidots 2020.gadā – brīdī, kad komerciālo nekustamo īpašumu tirgus piedzīvoja vienu no vissarežģītākajiem pārbaudījumiem pēdējās desmitgadēs. Piecu gadu laikā uzņēmums izveidoja īpašumu portfeli 110 miljonu eiro apjomā, kurā ietilpst 13 komercobjekti Latvijā un Igaunijā ar kopumā 75 tūkstošu kvadrātmetru iznomājamo platību un vairāk nekā 200 nomniekiem. Uzņēmuma vadītājs Vitālijs Killomets stāsta, kā šī krīze kļuva par iespēju logu, kāpēc likme uz tirdzniecības centru un stok-ofisu segmentu izrādījās pareiza un kāpēc holdings gatavojas slēgtam obligāciju laidienam līdz 20 miljonu eiro vērtībā.
Skala Capital pārvalda būtisku komercīpašumu portfeli, tomēr Latvijā par to publiskā vidē gandrīz nekas nav zināms. Ar ko tas ir saistīts?
Mēs apzināti nebijām publiski. Pirmos piecus gadus no uzņēmuma dibināšanas laika mēs pavadījām pastāvīgas nenoteiktības apstākļos: vispirms bija Covid-19 pandēmija, pēc tam karš, tam sekoja inflācija Baltijā virs 20% un EURIBOR virs 4%. Tādā vidē galvenais nebija skaļi par sevi paziņot, bet mierīgi pildīt stratēģiskos mērķus, aizsargāt savu kapitālu un attīstīt īpašumu portfeli. Turklāt pamata īpašumu apjoms atrodas Igaunijā: no 13 īpašumiem tikai divi atrodas Latvijā. Viens no tiem ir kvartāls Dreiliņos iepretim IKEA veikalam, kur mūsu nomnieki ir McDonald’s un KFC, bet otrs – biroju ēka Āgenskalnā blakus Kobes dārzam un Āgenskalna tirgum.
Kas vēl ir jūsu portfelī?
Tas ir diversificēts komercobjektu portfelis: tirdzniecības centri, industriālie objekti, stock-ofisi un biroju ēkas. Igaunijā 11 īpašumu vidū mums ir viens no lielākajiem Tallinas tirdzniecības centriem – Mustamäe Keskus. Tajā pamata nomnieki ir Rimi, MyFitness un Igaunijas populārākais kinoteātris Apollo. Kopējā iznomājamā platība veido 75 tūkst. kvadrātmetru, bet nomnieku skaits pārsniedz 200.
Kādi rādītāji vislabāk raksturo jūsu biznesa stabilitāti?
Galvenais rādītājs ir telpu noslodze, kas ir ļoti stabila. Visus šos gadus brīvo telpu īpatsvars mūsu portfelī turas vien 1-2% apjomā, kas ir daudz labāks rādītājs nekā vidēji tirgū. Faktiski mēs runājam nevis par problemātiskām tukšām telpām, bet par dabisku nomnieku kusību: kāds paplašinās, cits samazinās un pārceļas no vienām telpām uz citām, tādējādi uz brīdi kaut kas atbrīvojas. Mums tas ir labākais apliecinājums pareizi izdarītām izvēlēm.
Pieminējāt, ka sākāt Covid-19 laikā. Kāda bija investīciju loģika 2020. gadā?
2020. gada vasarā, pandēmijas pašā karstumā, kļuva skaidrs, ka tirgus piedzīvo tektoniskas pārbīdes. Tajā brīdī, kad daudzi centās vienkārši pārdzīvot šo laiku, mēs ieraudzījām iespēju. Valstis sāka stimulēt ekonomiku, EURIBOR vēl bija negatīvs, un mēs sapratām, ka ir liela iespēja, ka lielais atbalsts novedīs pie inflācijas paātrināšanās. Loģika bija vienkārša: piesaistīt ilgtermiņa kredītu finansējumu, nopirkt kvalitatīvus aktīvus līdz brīdim, kad sākas inflācijas vilnis, un izveidot tādu īpašumu portfeli, kurš augs kopā ar tirgu. Svarīgi bija rīkoties ātri, līdz sākas inflācija, un tieši tāpēc īpašumu iegādes periods mums bija tikai 1,5 gadus. Tālāk mūsu fokuss mainījās uz efektīvāku objektu pārvaldību, aktīvu telpu aizpildīšanu, komunālo izdevumu optimizāciju. Piemēram, nu jau vairākus gadus pamata tehniskās sistēmas mūsu lielākajā tirdzniecības centrā darbojas ar mākslīgo intelektu. Pirms pāris gadiem mums pat zvanīja cilvēki no centrālās apkures kompānijas, lai noskaidrotu, vai mēs gadījumā neesam uzstādījuši jaunus enerģijas avotus, jo apkures patēriņš būtiski samazinājās.
Sākotnēji visi domāja, ka tirdzniecības centru nozīme samazināsies, jo cilvēki masveidā sāka iepirkties internetā. Kāpēc jūs rīkojāties pretēji šai loģikai?
Pandēmijas sākumā tā tiešām likās, ka online režīms pārņems visu - ne tikai pirkumus, bet arī citas dzīves jomas. Tomēr personīgā pieredze un sarunas ar apkārtējiem cilvēkiem parādīja ko citu: cilvēkam ir kritiski nepieciešama socializācija un iespaidu gūšana. Mēs pētījām ne tikai tā brīža situāciju, bet arī vēsturisko pieredzi par citām pandēmijām. Secinājums bija tāds: pēc izolācijas periodiem cilvēki vienmēr atgriežas vietās, kur ne tikai var pirkt, bet arī pavadīt laiku, sarunāties un gūt iespaidus. Šodien mēs redzam, ka šī hipotēze ir apstiprinājusies.
Visu rakstu lasiet 2.jūnija žurnālā Dienas Bizness!
Abonēr ir ērtāk! ekiosks.lv
