Pēc vairāku gadu stagnācijas 2024. un jo īpaši 2025. gadā mājokļu kreditēšana būtiski aktivizējās, turklāt tai vēl arvien ir liels potenciāls tālākai izaugsmei, norāda ekonomisti, skaidrojot, lai gan šobrīd raizes par pārmērībām nerodas, tautsaimniecības noturības un finanšu stabilitātes veicināšanā iespējamās nesabalansētības un to avotus ir svarīgi identificēt un novērtēt laikus.

Vērtējot, vai mājokļu kreditēšanā pieaug pārmērību risks, jāņem vērā, vai straujāka kreditēšana palielina mājsaimniecību maksātspējas riskus, vai kreditēšanas kāpums veicina nesabalansētību mājokļu tirgū, vai tas rada papildu riskus tautsaimniecībai un finanšu sistēmai kopumā, vai spēkā esošais makrouzraudzības politikas ietvars ir pietiekams, lai savlaicīgi ierobežotu iespējamās pārmērības.

Piemēram, Eiropas Sistēmisko risku kolēģija (ESRK), kas Eiropas Savienības līmenī pilda makrouzraudzības agrīnās brīdināšanas funkciju, kreditēšanas attīstības tendences analizē, tostarp izvērtējot mājokļu tirgus ievainojamības Eiropas Ekonomiskās zonas valstīs. ESRK jau 2021. gadā brīdināja par mājokļu tirgus nesabalansētību pieaugumu arī valstīs ar zemu vai mērenu mājsaimniecību parāda līmeni un augstu banku sektora kapitalizāciju.

Ekonomisti skaidro, ka Latvijā brīdinājumiem par pārmērībām 2024. un 2025. gadā nav bijis pamata - mājsaimniecību maksātspēja kopumā vērtējama kā laba, aktivitāte mājokļu tirgū atjaunojas pakāpeniski, un mājokļu cenas kopumā augušas mēreni, bet finanšu sistēma saglabājas stabila, tostarp kredītiestāžu spēja absorbēt šokus ir laba.

Analizējot, vai turpmākas kreditēšanas straujas izaugsmes scenārijā tas drīz var mainīties, ekonomisti raksta, ka kredītiestāžu likviditāte pašlaik kopumā saglabājas augsta, un kredītiestāžu kopējo kredītu un noguldījumu attiecība aizvien ir zema. Arī kredītiestāžu kapitalizācija kopumā saglabājas labā līmenī.

Attiecīgi kredītiestāžu turpmākas kreditēšanas spējas potenciāls Latvijas Bankas ekonomistu vērtējumā kopumā vērtējams kā augsts un to likviditātes risks kopumā vērtējams kā zems.

Pēc Centrālās statistikas pārvaldes datiem, 2024. gadā Latvijā bija 769 000 darba ņēmēju, no kuriem 42% jeb 325 000 bija ar bruto ienākumiem vismaz 1500 eiro mēnesī. Ekonomisti skaidro, ka ar šādiem ienākumiem 2024. gadā uzņemoties tādas kredītsaistības, ar kurām aizņēmēja parāda apkalpošanas slogs pret ienākumiem ("debt service-to-income", DSTI) nepārsniegtu 40%, būtu iespējams aizņemties līdz 80 000 eiro mājokļa kredītu.

Veicot vienkāršotas aplēses un attiecīgi pieņemot, ka identificētie darba ņēmēji veido aptuveni 162 500 mājsaimniecību un tiem nav esošu parādsaistību, šajā mājsaimniecību kopā maksimāli pieejamais hipotekāro kredītu apmērs varētu sasniegt aptuveni 13,8 miljardus eiro, aprēķinājuši ekonomisti. Latvijas bankās izsniegto mājokļa kredītu atlikums 2024. gada nogalē bija 5,1 miljards eiro. Ekonomisti skaidro, ka tas uzskatāmi parāda, ka no ienākumu struktūras kreditēšanas potenciāls Latvijā ir nozīmīgs, lai gan tā faktisko realizāciju citu faktoru starpā ierobežo gan jau uzņemtās saistības, gan mājokļu piedāvājums.

Ekonomisti raksta, ka 2024. gadā Latvijā piešķirti jauni mājokļa kredīti 830 miljonu eiro apjomā. Mājsaimniecībām, kuras 2024. gadā saņēma mājokļa kredītus, ievērojot DSTI un parāda attiecības pret ienākumiem ("debt-to-income", DTI) limitus un nemainot esošā kredīta termiņu, būtu iespējams papildus aizņemties līdz 926 miljoniem eiro. Tādējādi ekonomisti secinājuši, ka kopējais mājokļa kredītportfelis potenciāli varētu pieaugt vēl par 6,1% papildu faktiskajam gada pieaugumam 5,5% apmērā. Vienlaikus ekonomisti vērš uzmanību, ka šī aplēse norāda aizņēmēju kopējo parādsaistību potenciāla robežas, bet nav uzskatāma par kreditēšanas mērķi.

Atsevišķi ekonomisti apskatījuši situāciju Rīgā, izvērtējot sērijveida dzīvokļu kredītņēmēju iespējas palielināt aizņemšanās apmēru gadījumā, ja tiktu iegādāts līdzīgas platības dzīvoklis jaunajā projektā. Līdzīgi kā iepriekš, analīzes aprēķinā iekļautas kopējās aizņēmēju esošās saistības, piešķirto mājokļa kredītu apmērs un to atmaksas nosacījumi, kā arī ienākumu līmenis. 2024. gadā Rīgā kopumā veikti aptuveni 6000 darījumu ar sērijveida dzīvokļiem, no kuriem 2000 finansēti ar kredītiem, piešķirto kredītu apjomam sasniedzot 97 miljonus eiro. Šo aizņēmēju maksātspēja 2024. gadā sniegtu iespēju palielināt kredītu apjomu par 53 miljoniem eiro, ja tiktu iegādāts līdzīgas platības dzīvoklis, bet jaunajā projektā.

Latvijas Bankas ekonomisti skaidro, ka kreditēšanas izaugsmi nosaka ne tikai pieprasījums un mājsaimniecību maksātspēja, bet arī mājokļu piedāvājums. 2025. gadā astoņu mēnešu periodā sludinājumos iegādei pieejamo mājokļu kopējā vērtība sasniedza vidēji 635 miljonus eiro mēnesī. Pēc "Latio" datiem, mājokļa pārdošanai par tirgus cenu 2025. gada pirmajā pusgadā vidēji bija nepieciešami aptuveni divi mēneši. Tādējādi ekonomisti pieņem, ka viena mēneša laikā tiek pārdota aptuveni puse no piedāvājumā esošajiem mājokļiem.

Scenārijā, ja visi darījumi tiek finansēti ar kredītiem, potenciālais jauno kredītu apmērs, saglabājot esošo pārdošanas tempu un attiecīgi neradot būtisku nesabalansētību pieaugumu risku tirgū, gadā varētu sasniegt aptuveni trīs miljardus eiro, raksta ekonomisti. Vienlaikus viņi norāda, ka jauno projektu segmentā piedāvājums ir būtiski mazāks, Rīgā tas nodrošinātu vien aptuveni 235 miljonu eiro lielu potenciālo kredītu apjomu gadā.

Latvijas Bankas ekonomistu skatījumā tas liecina par strukturālu neatbilstību starp pieprasījumu pēc jauniem, energoefektīviem, kvalitatīviem un pieejamiem mājokļiem un to piedāvājumu. Papildus jaunajai būvniecībai būtisks kreditēšanas izaugsmes potenciāls ir arī esošā dzīvojamā fonda renovācijā, kas ļautu uzlabot mājokļu kvalitāti un energoefektivitāti.

Potenciālo mērogu renovācijām ieskicē Valsts kontroles revīzijā veiktās aplēses, saskaņā ar kurām dzīvojamo ēku renovācijai līdz 2050. gadam Latvijā būtu nepieciešami vairāk nekā 20 miljardi eiro. Ņemot vērā finansējuma apjomu un banku kredītu būtisko lomu renovāciju finansēšanā, ekonomisti uzskata, ka šādu projektu īstenošana jāsāk savlaicīgi un jāplāno vienmērīgi visā laika posmā līdz 2050. gadam, lai mazinātu kreditēšanas straujas izaugsmes riskus.

Attiecīgi, raugoties gan no banku finansiālās spējas kreditēt, gan no mājsaimniecību spējas kredītsaistības uzņemties, gan arī no mājokļu tirgus spējas absorbēt lielākas kreditēšanas aktivitāti, turpmāka mērena kreditēšanas aktivizēšanās nerada bažas par drīzu pārmērību pieaugumu, uzsver Latvijas Bankas ekonomisti. Viņuprāt, kreditēšanas turpmāku pieaugumu ilgākā laika posmā izteiktāk var ierobežot nepietiekams jaunu mājokļu piedāvājums - ja jaunu mājokļu būvniecība kopumā turpina būt salīdzinoši gausa, nesabalansētību pieauguma riski šajā mājokļu segmentā jāuzmana rūpīgāk.

Pēc ESRK metodoloģijas, mājokļu tirgus ievainojamību vērtēšanai augstu ievainojamību risku var radīt tāds mājokļa kredītu portfeļa izaugsmes temps, kas reālā, ar inflāciju koriģētā izteiksmē trīs gadu periodā sasniedz vai pārsniedz 9% gadā, informē ekonomisti. Vērtējot šādi, bažas par ievainojamību pieaugumu Latvijā 2025. gadā, ņemot vērā 2025. gada inflāciju 3,7% apmērā, rastos, ja mājokļu kredītportfelis trīs gadus būtu audzis par aptuveni 13% gadā.

Vienlaikus ekonomisti vērš uzmanību, ka ievainojamību riskus Latvijā mazinātu iepriekšminētā kopumā labā mājsaimniecību maksātspēja un to zemais parādsaistību līmenis. Pat ja banku mājsaimniecībām izsniegto kredītu atlikums ik gadu pieaug par 13%, tā atlikums desmit gadu laikā pieaugtu līdz aptuveni 28% no IKP un nesasniegtu pašreizējo eirozonas vidējo līmeni - 34% no IKP 2025. gada otrajā ceturksnī.

Neraugoties uz būtisku kreditēšanas turpmākas izaugsmes potenciālu, gan mājokļu tirgus attīstību, gan mājsaimniecību maksātspēju nākotnē var ietekmēt vairāki faktori, tostarp pārmaiņas reģionālajās un globālajās tendencēs, iekļaujot klimata un demogrāfijas jomas, skaidro Latvijas Bankas ekonomisti. Papildu riskus var radīt arī atsevišķi strauji kreditēšanas "uzrāvieni".

Ekonomisti uzsver, ka tādēļ nepieciešams arī turpmāks regulārs risku vērtējums. Šāds vērtējums ietver ar mājokļu tirgu saistīto nesabalansētību risku analīzi, tostarp mājokļu cenu pieauguma un darījumu aktivitātes attīstības vērtējumu dažādos mājokļu tirgus segmentos. Vienlaikus ekonomisti norāda, ka būtiski vērtēt arī mājsaimniecību kredītrisku, ko ietekmē to parāda līmenis, ienākumu dinamika un spēja veikt maksājumus par uzņemtajām parādsaistībām. Svarīga ir arī kredītiestāžu likviditātes, finansējuma, maksātspējas un pelnītspējas risku analīze.

Latvijas Banka regulāri vērtē šos riskus, tostarp reizi ceturksnī veicot ciklisko sistēmisko risku novērtējumu un, ja nepieciešams, nosakot vai koriģējot pretcikliskās kapitāla rezerves normu, atzīmē ekonomisti.