Kāpēc galvaspilsētas tirgus šogad ir tik aktīvs – par to sarunājamies ar „KAITA Group” vadītāju un vienu no partneriem Ugni Latvi.

– 2025. gads Viļņai bija ļoti aktīvs. Kas ļāva sasniegt pārdošanas mērķus pirms gada beigām?

Tirgus aktivitāte šogad ir konsekventi augusi un galu galā sasniegusi pirms plaša mēroga kara vērojamās tendences, kad mēnesī stabilā tempā tika pārdoti aptuveni 500 dzīvokļi. Šāds temps saglabājās visa gada garumā – bez straujiem satricinājumiem vai emocionāliem kāpumiem.

Pircēji pēc ilgāka nogaidīšanas perioda ir atgriezušies tirgū, rūpīgi izvērtējot, kas viņiem patiesi ir nepieciešams. Procentu likmes ir kļuvušas prognozējamas, bet mājokļu pieejamība ir sasniegusi pirmspandēmijas līmeni un šobrīd ir labākā pēdējo gadu laikā. Tāpēc jaunie mājokļu pircēji lēmumus pieņem ātrāk un mērķtiecīgāk.

Mūsu pārdošanas rezultātus noteica tas, ka attīstām projektus vietās, kur pieprasījums ir reāls un stabils. Žirmūni, Naujamiestis un Viršulišķes ir rajoni, kuros cilvēki vēlas dzīvot labas satiksmes, attīstītas infrastruktūras un jau izveidojušās pilsētvides dēļ.

Turklāt esam radījuši īpaši plašu mājokļu piedāvājumu, kas atbilst dažādu jauno iedzīvotāju vajadzībām. Projekts „Moods” Žirmūnos ir pielāgots ģimenēm un laimīgai ikdienai, Naujamiestī topošais projekts „Off” ir paredzēts aktīviem pilsētas iedzīvotājiem, savukārt „Newton” torņi vienā no tikai divām Viļņas arhitektūras kalvām – iespaidīgu pilsētas panorāmu cienītājiem.

Vairāk par obligāciju emisiju: https://www.orion.lt/en/kaita-development-bonds/

– Lietuvas Bankas dati liecina, ka mājokļu cenas Lietuvā auga visstraujāk eirozonā. Kā jūs to skaidrotu?

Labā ziņa ir tā, ka Viļņā cenas pašlaik nosaka nevis emocijas, bet gan ekonomiskā loģika. Pilsētā ir pastāvīgs pieprasījums, savukārt piedāvājums pieaug pārāk lēni.

Lai veidotos dabisks līdzsvars, galvaspilsētā būtu jāattīsta ievērojami vairāk nekustamā īpašuma projektu, nekā faktiski tiek uzsākti. Tomēr atļauju saskaņošanas cikls ir ilgs, īpaši pilsētvides konversijas projektu gadījumā, tāpēc piedāvājums nespēj pietiekami ātri reaģēt uz pircēju vajadzībām.

Ja vienā pusē redzam stabili augošus iedzīvotāju ienākumus, bet otrā – ierobežotu jaunu dzīvokļu piedāvājumu, cenu kāpums ir neizbēgams.
Sākot ar nākamo gadu, pieprasījumu pēc mājokļiem un turpmāku cenu pieaugumu papildus veicinās mazāka pirmā iemaksa un daļas iedzīvotāju lēmums izmantot II pensiju līmenī uzkrātos līdzekļus. Tas īpaši pastiprinās pieprasījumu pēc pirmā mājokļa.

– Kas investoriem būtu jāzina par projektiem, kuru finansēšanai jūs emitējat obligācijas?

Projektā „Off” Naujamiestī ieguldām 31 miljonu eiro, un kompleksu būvējam, īstenojot teritoriālo konversiju. Gandrīz puse pirmā posma mājokļu jau ir pārdota, tāpēc projekta otrajam posmam esam iegādājušies blakus esošu zemesgabalu, kur investīciju apjoms sasniegs 17 miljonus eiro. Projektā „Off” attīstām ne tikai ierastus dzīvokļus, bet arī pēdējos pilsētā jaunbūvētos loftus, kas īpaši interesē jauniešus un investorus.

Žirmūnos attīstītais projekts „Moods” ir pirmais nekustamā īpašuma projekts Lietuvā, kura arhitektūras risinājumi izstrādāti sadarbībā ar Viļņas Universitātes neirozinātniekiem. Tas ir orientēts uz ģimenēm, vispusīgu dzīves kvalitāti, veselību un bērnu attīstību. Šim projektam ir spēcīgs idejiskais pamats, un tieši to augstu novērtē mūsu pircēji. Jau esam pārdevuši 70 % mājokļu.

Viršulišķēs topošās „Newton” augstceltnes daudzdzīvokļu ēkas liecina, ka Viļņas iedzīvotāji patiešām vēlas dzīvot augstu virs visas pilsētas. Pirmā torņa dzīvokļi faktiski bija izpārdoti vēl pirms būvniecības pabeigšanas, tāpēc otrā daudzdzīvokļu nama pārdošanu nācās uzsākt agrāk, nekā bija plānots.

– Ko institucionālo investoru līdzdalība signalizē par tirgus briedumu?

Institucionālie investori mājokļu segmentā ienāk tikai tad, ja saskata skaidru ienesīguma struktūru un attīstītāja disciplīnu.

Tas, ka mūsu projektos ir investējuši „Hanner” un „Areus” grupa, apliecina mūsu spēju radīt ilgtspējīgus rezultātus. Šie investori neiesaistās projektos, kuros trūkst stratēģiskas konsekvences.

Turklāt kopā ar „Hanner” attīstām kopienas dzīves projektus Prāgā un Londonā. Šī gada jūlijā „Youston” projektam emitētā obligāciju emisija piesaistīja četras reizes lielāku interesi, nekā bijām plānojuši. Tas pierāda, ka investori meklē tieši profesionāli pārvaldītus, loģiski strukturētus dzīvojamo nekustamo īpašumu projektus.

– Vai, jūsuprāt, obligācijas investoriem šobrīd ir pievilcīgs instruments?

Tas ļauj iesaistīties skaidrā, noteikta termiņa projektu ciklā. Dzīvojamajam nekustamajam īpašumam Lietuvā ir raksturīgs īss īstenošanas horizonts un ļoti paredzams izejas scenārijs – dzīvokļi tiek pārdoti tirgū, kurā pieprasījums saglabājas augsts.

Investoram tas nozīmē mazāku nenoteiktību. Emisija ir nodrošināta ar ķīlu – ieķīlājam projektus pārvaldošo uzņēmumu akcijas un debitoru parādus 2,3  miljonu eiro vērtībā. Tāpat ievērojam stingrus finanšu rādītājus, lai riska līmenis būtu skaidri kontrolējams.

Pieprasījums pēc mājokļiem Viļņā šobrīd ir augsts un augošs, savukārt piedāvājuma tempu joprojām ierobežo objektīvi faktori. Tas nozīmē, ka šobrīd attīstītajiem projektiem ir ļoti skaidra realizācijas perspektīva. Investors var pievienoties šim ciklam laikā, kad tirgus ir racionāls, stabils un prognozējams.

– Kāda ir emisijas struktūra un investēšanas nosacījumi?

Kopumā plānojam piesaistīt līdz 4,5 miljoniem eiro. Investēt var gan privātpersonas, gan uzņēmumi; pieteikumi tiek iesniegti ar banku un finanšu mākleru starpniecību. Minimālā investīcija ir 1000 eiro. Procentu maksājumus veiksim reizi pusgadā.

Obligāciju piedāvājuma izplatīšanu organizē „Orion Securities”, kam ir plaša pieredze darbā ar dažāda profila investoriem.